賃貸物件経営の利回り

賃貸物件経営の利回り

1.不動産投資における利回りとは?

不動産投資では、利回りという概念がよく使われます。通常、利回りとは、次のように計算されます。

年間家賃収入÷物件価格×100=表面利回り(%)

利回りとは「物件価格に対して年間いくらぐらいの家賃収入が得られるか」という割合になります。1000万の物件があり、表面利回りが10%であったら、年間100万の家賃収入が得られるということです。

これに対して、諸経費まで考慮に入れ、物件価格に対する手取り収入の割合を計算したのが、実質利回りです。実質利回りの計算式は次のようになります。

年間家賃収入÷(物件価格-諸経費)=実質利回り(%)

諸経費は正確な数字を算出することが難しいこともあり、投資用の広告では表面利回りを表示することが多いといえます。

2.マンション投資の特徴

マンション投資は、通常は、区分マンションと呼ばれるマンション一棟のうちの一室を購入して貸出し、家賃収入を得ることで運用します。

RC構造のマンションの法定耐用年数は47年と長く、管理費などを支払う代わりに建物共用部の管理修繕の手間なく、長期間運用収入を得ることができます。

他の物件タイプと比較して売買の流動性も高いことから、運用収入を得たあとに売却することも比較的容易といえます。

1-2.マンション投資の平均利回りは?

利回り相場は、地域や物件の築年数によっても異なりますが、平均的なマンション投資の利回りは、築20年前後で5~6%程度となります。

また、ホームズの賃貸経営サイトでは実際に売りに出されている収益物件と家賃相場から、想定される地域ごとの利回りをみることができます。たとえば、2020年7月現在、東京都目黒区の区分マンションの利回りは、3.9%となっています。

マンション投資では築年数が浅く人口が多いエリアの物件ほど高値になるため、期待利回りが比例して低くなる傾向にあります。このような物件は利回りが低くなる半面、長期間高い入居率を保持できる可能性が高いメリットもあります。

1-2.マンション投資の主な3つのリスク

マンション投資の主なリスクとしては、空室リスク、滞納リスク、金利上昇リスクがあります。

区分マンションは流動性が高いため、運用が厳しくなってきたら売却して手放してしまうという手段を採ることも可能です。他方、他の不動産投資と比較して表面利回りが低くなるため、できるだけリスクを回避して運営しましょう。

空室リスク

空室リスクは、投資用マンションに入居者が付かないリスクです。賃貸需要の多い都心駅近の物件などを購入したり、サブリースにして空室賃料保証を受けたりすることで、ある程度リスクを低減することができます。

ただし、築年数が経過すると賃貸需要が多い地域であっても空室リスクは高まります。マンションの空室率が高くなると家賃の下落やリノベーションなどの対策を講じることとなり、徐々に収益性が下がることとなります。

滞納リスク

滞納リスクとは、入居者が家賃を払わずに居座ってしまうリスクのことです。滞納中は家賃収入がないうえに、居座られると新しい入居者も募集できないことになり、注意しておきたいリスクといえます。

ただし、保証会社の保証に入っておけば家賃保証を受けることができます。また諸費用や期間はかかりますが、強制執行の手続きを踏むことで退去してもらうことも可能です。

金利上昇リスク

金利上昇リスクは、ローンを借りて物件を取得した場合、変動金利により金利が上がって返済額も増えるリスクです。このような事態が生じた場合は、繰上げ返済やローンの借り換え、あるいは物件自体を売却することで対処することができます。

 

2.アパート経営の特徴

アパート経営は、複数の世帯に貸し出すことのできる賃貸用アパートを一棟ごと購入し、運用するというものです。マンション投資と比べて大きく異なるのは、投資額が大きいこと、と土地が手に入ること、であると言えます。

投資額が大きくなることでその分リスクが増えるものの、スケールメリットも働きます。一戸の区分より、一棟ごと管理を委託した方が管理コストの割合は低くなる傾向があります。

また、マンション投資では土地は区分所有でしたが、アパート経営では土地全体の所有権が手に入ります。

2-1.アパート経営の平均利回りは?

ホームズの賃貸経営サイトでは、実際に売りに出されている収益物件と家賃相場から、想定される地域ごとの利回りをみることができます。たとえば、2020年7月現在、東京都目黒区の一棟アパートの利回りは4.3%となっています。

アパート経営利回りも地域や築年数によって異なりますが、平均的な利回りは、5~11%程度となります。

マンション投資と比べると、若干、利回りは大きくなる傾向にあります。投資においては、利回りとリスクは反比例する傾向があり、投資額が大きくなりニーズが限定されてリスクも増えることが高利回りという結果に影響していると思われます。

2-2.アパート経営のリスク

アパート経営においても、マンション投資のリスクと同様、空室リスク、滞納リスク、金利上昇リスクがあります。

空室リスクと滞納リスクについては、区分一室ではなく複数室になる分リスクの分散が可能になって、マンション投資より軽減されます。しかし、金利上昇のリスクは借入額が大きい分、マンション投資より大きくなるといえます。

また、マンション投資と比較すると、修繕リスクが増大するのが特徴的です。アパートでは共有部分がなく、一棟すべてがオーナーの所有であるため、アパート全体の修繕費のすべてがオーナー負担になります。

修繕リスクには、オーナー自身が現金を積み立てたり、ローンを組んだりして対応することになります。金利リスクも含め、マンション投資と比べると賃貸事業を経営していく上でのリスク管理が求められるといえます。