賃貸中の物件の売却

賃貸中の物件の売却

賃貸中の物件を売却する5つの方法

賃貸中のアパートやマンションを売却する場合、どのような方法があるのでしょうか?

一般的に不動産売却で用いられている5つの方法をご紹介します。


オーナーチェンジによる売却

オーナーチェンジによる売却とは、所有している物件の所有権を売主に引き渡す方法です。

入居者との賃貸契約についてはそのまま継続されるため、入居者への通知が必要なく、手間をかけずに物件を売却することができます。

オーナーチェンジによる売却の場合、新しい入居者を探す必要がないため、投資目的として物件を購入したい買主にはメリットとなります。

一般借家契約更新時に交渉後、売却

マンションの賃貸契約を更新する際に入居者と交渉し、立ち退いてもらってから売却する方法もあります。

この場合は、空室の売却となるため、新居を探している買主にもアピールすることができますし、投資目的で賃貸物件を探している買主にもアピールできるでしょう。

また、空室ですので、リフォームやリノベーションを実施してから売りに出すこともできます。

しかし、借地借家法では、入居者(借主)が居住したいという意思がある限り、貸主の都合で契約を解除することができません。

このような場合には、引っ越しにかかる費用や、立ち退き料を支払って契約を解除してもらうという形が一般的です。

定期借家契約満了後に売却する

これは、入居者が引っ越しを行い、空室となっている物件を売却する方法です。

賃貸契約者が居ないため、通常の不動産売買と同様に取引を行うことができ、投資目的、家探しのどちらを希望する買主に対してもアピールすることができます。

売主と買主間での条件交渉のみで売買を行うことができるため、売買時にトラブルとなりにくいのもこの方法のメリットです。

借主と交渉して退去後に任意売却する

一般借家契約の期間中にマンションを売却したい場合、交渉して立ち退いてもらってから売却することも可能です。

この方法では、入居者に契約解除を同意してもらう必要があるため、立ち退き料などの費用を支払うのが一般的です。

また、住宅ローンの返済を行う目的で任意売却を進めたい場合、入居者の立ち退きができないと、任意売却を行うことができなくなり、競売による売却となってしまいます。

競売による売却の場合は、売主は任意売却より安い価格で物件を手放すことになってしまいますし、入居者についても強制退去となるため、双方にデメリットとなるでしょう。

任意売却でマンションを売却することができれば、立ち退き料などの負担を考慮しても競売より売却益が多くなる可能性が高いと考えられます。

立ち退き料などを抑えることだけではなく、総合的なメリットを考えて入居者と交渉していきましょう。

借主に購入を持ちかけて売却する

現在居住中の借主にマンションの購入を持ちかけるという方法もあります。

借主からすると、引っ越し等の手間をかけずに不動産を手に入れることができますし、貸主としても立ち退き交渉を行う必要がなく、スムーズに物件を売却することができるでしょう。

しかし、借主側が不動産を購入する予定がない場合や、将来的な引っ越しを予定している場合には、安易に売却を持ちかけても売れないことが予想されます。

長期間の入居実績がある借主など、将来的な居住予定が見込める場合に交渉を持ちかけてみると良いでしょう。