相続をした不動産の売却

相続をした不動産の売却

相続した不動産を売却する手順について説明します。大まかな流れとしては、遺産分割協議書を作成し、相続登記の申請を済ませてから、不動産仲介業者に依頼して売却となるのです。

 

遺産分割協議書の作成
民法上の用語として、相続の当事者には「相続人」と「被相続人」が設定されています。

「相続人」は遺産を受け取る子どもなどで、「被相続人」は、死亡等の原因で財産を残す親などです。
相続人が複数いる場合には「共同相続人」とよばれ、被相続人と相続人との関係によって、民法に定められた順位でそれぞれの相続人の相続する割合が決められます。相続する割合によって、具体的に何を相続するかを決める必要がありますが、その際の共同相続人の間での話し合いが「遺産分割協議」です。

このとき、遺産の分割には共同相続人全員の同意が必要となり、同意ができれば「遺産分割協議書」を作成することになります。このような遺産分割を行わない限り、遺産は共同相続人の共有財産とみなされ、相続人が単独で処分することはできません。ちなみに、同意がまとまらない場合には、家庭裁判所に分割を請求することになります。
なお、相続した不動産の売却には、遺産分割協議書の提出が必要となり、同時に共同相続人全員の戸籍謄本と印鑑証明書を添付しなければなりません。

相続登記の申請
不動産を相続する場合に、名義を被相続人から相続人へ変更することを「相続登記」とよんでいます。

このとき、遺産分割協議書に記載された割合で相続登記を行うことで、不動産の名義が被相続人からそれぞれの共同相続人へ変更されるのです。このような相続登記を行う前に確認しておくべきことは、相続対象になっている不動産の名義人です。
複数の不動産が遺産に含まれる場合は特に注意が必要となり、名義人が被相続人ではないときには相続手続きをやりなおすことになります。
そのため「登記済証」(権利証)の記載事項から、事前に名義人を確認するようにしましょう。
よく見られるのは、被相続人としての父親名義の不動産と思っていたところ、実は配偶者である母親名義になっているケースです。なお、相続登記と合わせて行う登記に「所有権移転登記」と「持分移転登記」があります。
共同相続人のうちの1人の相続人が一筆の不動産を相続する場合は「所有権移転登記」、複数の共同相続人で共有する場合には「持分移転登記」が必要となるのです。

仲介業者に依頼
共同相続人の間での遺産分割協議が終わり、相続登記や所有権移転登記または持分移転登記の変更が終わったら、遺産に関する不動産の名義変更は完了です。新しい名義人は自己所有する不動産を自由に処分できることになります。

なお、名義人には固定資産税が課税される点を忘れないようにしましょう。知人などに直接譲るのでなければ、不動産の売却は不動産業者などに依頼するのが一般的です。不動産業者経由で売却するときには「買取」と「仲介」を選べます。
買取は不動産業者自身が買主になるケースで、仲介では不動産業者は買主を探すことで手数料を得る立場になります。
一般的に、買取であれば条件次第で売買契約の締結まで時間がかからないため、急な資金が必要な時には便利です。

ただし、査定金額は仲介と比べて低くなります。
不動産の資産価値をなるべく高く査定してもらうには、仲介のほうがよいでしょう。ここで問題になるのが不動産業者の選定です。不動産の価格に相場はありますが、同じ物件であっても取り扱う業者によって大きな差が出るときもあるのです。
物件価格が高額になれば、数百万円程度の差は珍しいことではありません。対策としては、詳しい知人などからのアドバイスや、ネット上の評判や口コミを参考にして、見積りを取る必要があります。
このとき「相見積り(あいみつもり)」といって、複数の業者から見積りを取るのが基本です。
一般的には、最低でも3社程度は比較したほうがよいでしょう。
比較することで、査定のポイントの違いや業者の特徴も知ることができます。見積もりを比較する際には、明細にも注意を払いましょう。不動産業者の中には、契約を取るためだけに高額な査定額を出す業者もいるので注意が必要なのです。
このように、相見積りは相続した不動産の資産価値を減らさないための重要なポイントといえます。
相見積りと同時に、売却を希望する不動産の市場価値を把握しておくことも重要です。可能であれば、不動産業者を数件回り、同じような条件の土地・建物の価格を調べておきましょう。

不動産の売却
不動産業者による仲介で売却を希望する場合には、いくつかの注意点があります。

特に、土地については利用目的によって制限がつけられていることがあります。不動産登記法では土地の区分を「地目(ちもく)」とよんでおり、23種類に分かれています。
特に多いのは、宅地、田、畑、山林、雑種地などですが、土地売却の際に注意すべき地目は「田」と「畑」です。
これらは、農地扱いになるため、登記所が認定した地目が田または畑の場合、そのままでは売却する相手が農家に限定されてしまいます。ただし、田や畑を宅地や雑種地などに変更して売却可能性を高める方法もあり、それが「農地転用」です。

農地転用する場合は、農地法の規定に従って原則として都道府県知事または指定市町村の長の許可が必要になります。
いずれにせよ、不動産の売却活動は経験豊かな不動産業者に相談したほうがスムーズに進むといえます。
売買契約が完了し売却したあとは、所有権移転登記を買主が行います。
このとき、場合によっては売主にも登記手続きが必要になる場合があります。登録免許税のところで詳しく述べますが、抵当権抹消登記や住所変更登記などは売主が行うのです。これらの登記手続きは必要書類を揃えて法務局に提出すれば個人でも可能です。とはいえ、各種証明書類を所定の窓口にもらいに行くための時間や手間を考えると、司法書士などプロに任せたほうが確実かつコストパフォーマンスがよいかもしれません。