売買対象不動産の物件調査

売買対象不動産の物件調査

売買対象不動産の調査の流れ


1.売主様からの聴き取り

 ●本人確認

 ●付帯設備及び物件状況確認書(不備や傷の有無)

 ●近隣の嫌悪施設の有無

 ●住宅ローンの借入先、残高、滞納の有無

 ●固定資産税等の税額、滞納の有無


2.現地調査

不動産会社が、実際に現地に赴いて、建物の配置や境界、道路の接し具合や近隣状況を確認していきます。

ここからは、より詳しく現地調査の内容を調べていきます。

 ●境界の確認 ●隣地立会

 ●隣接地の利用状況

 ●最寄駅への交通手段と利用時間

 ●学校、公園、買物施設、病院施設への距離と時間


3.法務局での調査

かつて登記所と呼ばれた物件のデータを保管している期間は、現在では地域の法務局に併設されています。

ここで登記簿謄本を参照し、所有者の名義は誰になっているか、もし共有名義(所有者が複数いること)ならば、持ち分の配分はどうなっているか、抵当権の状況、近隣の所有者の有無などを確認します。

登記簿謄本に記載されている内容が不動産の公式なデータとなっており、ここに載っている名義が自分でなければ、不動産を売却することはできません。

 ●対象物件の調査(公図・地積測量図・建物図面・登記事項証明書)

 ●権利関係の調査(差押・破産・抵当権・賃借権・各種仮登記)

 ●隣接地の調査


4.官庁での調査

役所には、不動産の建築方法や、それに伴うリフォームなどの制限、接している道路の種類や、利用している電気・水道・ガスの設備状況などを確認することができます。

これを調べることによって、リフォームができるかどうかなどがわかるので、販売活動戦略を練るときの参考になります。

また、インフラの供給元を事前に調べておくことで、手続きが円滑になります。

 ●建築基準法関係・都市計画法関係の調査

 ●その他の法令関係の調査


5.インフラ設備の調査

電気やガス、水道などのライフラインを調査するのも、物件調査では重要です。

ライフラインが整備されていない物件が成約することはほぼないので、「〇〇日までに整備します」という条件付きで売り出すようになります。

ここからは、ライフライン調査の詳しい内容を見ていきます。

 ●上水道・下水道・ガス・電力の供給状況と設備の詳細を調査


6.マンションの場合は管理状況の調査

 ●管理に係る重要事項調査報告書

 ●管理規約・使用細則・定期総会議事録

 ●管理費・修繕積立金の額、および滞納の有無