土地の面積と価格

土地の面積と価格

土地の面積と価格

土地の値段は昔から(戦前ぐらいから?)「坪いくら」という表現が主流を占めています。

 

現在は尺貫法がなくなったことにより、公的な文書等では、正式には「1m2いくら」という表示になっています。しかし、不動産業者の間では(というよりも一般的には)依然として「坪いくら」が使われています。生まれが昭和40年以降の人あたりを境にして1坪という面積の概念がかなり薄くなっているのは確かですが、こと不動産に関しては坪表示の方が若い人にも分りやすいのではないでしようか。

 

1坪というのは、畳で言えば2畳分に該当し、m2表示では3.305785m2です。1÷0.3025で計算されます。ちなみに、m2を坪に換算する方法は1×0.3025=0.3025坪になります。仮に100m2の土地は100m2×0.3025=30.25坪となり、100坪の土地は100坪÷0.3025=330.57m2になります。0.3025という数字がキーワードで、覚えておくと便利です。

 

ところで、今は1m2とか1坪とか最小単位で話を進めていますが、実際に売買される土地は1m2などという小さい土地は例外を除いてまずありません。

東京周辺に限って言えば、一般的な建売物件の敷地面積は100m2~120m2ぐらいが標準的な面積です。何故これが標準的かというと確固たる根拠はありませんが、あえて根拠を挙げるとすれば、(1)大手不動産業者と言われる建て売り物件の敷地がほぼ横並びで100~110m2であること、(2)旧住宅金融公庫の融資適用面積が100m2以上であったこと、(3)日本人の持つ伝統で30坪程度が一般的という感覚があることなどが考えられます。

 

もちろん、都心部のような地価水準(相場)が高いところでは、60m2とか70m2といった、とても小さな土地(狭小宅地)に分割して、総額を抑えた、売りやすい(あるいは買いやすい)価格にして販売するのが不動産業者の普通の営業方法です。

 

さて、『1坪当たり100万円で売買された』という話をよく耳にします。でも1坪の土地では建物は全く建てられないので1坪だけを買う人はいません。では1坪100万円ということはどういうことでしょうか。

30坪(100m2程度)ぐらいが標準的な土地と先ほど書きましたが、1坪あたり100万円になる前提の土地面積があるのです。つまり、坪100万円が成立するのは30坪ぐらいの土地があったら、その値が付くということです。

 

スーパーで牛肉を買うときに100gで300円の牛肉を1gだけ下さいとは言いません。家族4人で食べるのなら500gで1,500円になります。

坪100万円程度の住宅地は東京都に限って言えば中の中のランクです。牛肉で言えば、そこそこの産地の和牛クラスでしょうか。でも、100gで3,000円もするような松阪牛もあります。土地で言えば田園調布のようなところです(土地は坪300万円としておきましょう)。

 

ここで注意したいのは、牛肉は単価にグラムを掛けて値段を出しますが、土地はそうではないということです。土地の価格は標準的な(妥当な)面積があったならば、それに対応して坪いくらという値段が付くのです。

  • 牛肉の値段設定は(牛肉の産地による単価)×(単純なg数)=価格
  • 土地の値段設定は(地域による土地単価)×(単純な坪数)≠価格

分かりにくいところですが、これが土地評価の難しさと妙味の部分です(何度も繰り返し出て来ますので、今はなんとなく分かったということでも良いでしょう)。

まとめ

  • 1m2当たり(一坪当たり)いくらと言っても1m2の土地を買う人はいません。
  • 実際に売買される土地は、どんなに小さくても70~80m2ぐらいなければ、(例外もありますが)なかなかまともな家が建ちません。

一般的には100m2(30坪)ぐらいが標準的な面積とされています(本当はもう少し、ゆとりが欲しいところですが)。ということは、1m2当たりいくらという表示は1m2の土地のことではなく、100m2程度の土地ならこのぐらいの単価になるということです。図1の右図のような何の欠点もないきれいな形の場合にのみ通用します(専門的には、整形地とか標準画地と言います)。