固定資産税対策

固定資産税対策

土地の固定資産税・都市計画税とは 

1固定資産税 

固定資産税とは、土地や住宅、店舗などの家屋、事業用の構築物・機械などを持っている人を対象に、その価格に応じて納める税金のことです。不動産の場合、固定資産税は地価が高いほど高額になり、また、原則として更地がもっとも税金が高く、住宅やアパート・マンションなどが建っている土地は固定資産税が安くなります。※ただし、農地や山林の場合、固定資産税はかなり割安になっています。 

固定資産税の税額は全国一律で課税標準×1.4%です。課税標準価格とは、簡単に言うと、土地の場合は実勢価格の6~7割程度、建物の場合は実勢価格の4~6割程度の額になります。 

 

なお、土地の課税標準額が30万円未満の場合は、税金は課されないのが一般的です。 

 

2)都市計画税 

また、市街地にある土地のほとんどでは、「都市計画税」もかかります。(※市街化調整区域にはかかりません)これは、道路や下水道といった施設の建設やメンテナンスなどの都市計画に使われる目的で納める税金です。固定資産税と同じく土地や家屋の価格に応じて課税されます。税額は地方自治体によって違いますが「課税標準額×最大0.3%です。 

 

以上から分かるように、固定資産税は、高額の土地の場合は毎年かなりの金額になります。標準課税価格が3,000万円とされた土地の固定資産税は年間42万円、都市計画税は9万円で、土地をただ持っているだけで毎年51万円が税金としてとられることになります。そのため、できるだけ固定資産税をおさえながらの土地活用を考える必要があります。 


節税のために建物を建て 

土地の上に住宅が建っていれば、土地の固定資産税を最大6分の1にまで減額できます。広い土地の節税を考える場合、マンションやアパートなど、戸数が多い建物が有利になります。 

住宅用地の特例に関しては、1戸あたり」という点がポイントです。つまり、マンションやアパートなど、1つの建物に多くの戸数が集まっている建物は、それだけ特例が適用される面積が増えるということです。 

 

例えば、500平方メートルの土地に通常の一戸建てを建てる場合は、「小規模住宅用地」の特例は200平方メートル×1戸となり、200平方メートルについてのみ課税標準額が評価額の6分の1になります。残り部分については「一般住宅用地」の特例が適用され、評価額の3分の1になります。 

 

しかし、500平方メートルの土地に5戸が入るアパートが建っていた場合は、「小規模住宅用地」の特例は200平方メートル×5戸となり、1000平方メートルの土地までは課税標準額が評価額の6分の1になります。今回の例ですと、持っている土地全ての評価額が6分の1になります。※ただし、特例の適用は建物の床面積の10倍が上限となります。 

 

この特例は、1階が店舗、2階が住宅といったケースでも適用できます。土地の半分以上が居住用部分であれば、他の部分が庭や駐車場など他の用途で使われていても全ての土地に特例が適用できます。 

 

 

■「土地に建物を建てれば固定資産税が6分の1になる」わけではない 

固定資産税を安くする際の注意点として、土地に建物を建てれば「土地の固定資産税」の評価額は6分の1に減額となりますが、かわりに「建物の固定資産税」が課税されますので、トータルでは6分の1の減額とはならないことが挙げられます。建物の価値が高く、建物部分の固定資産税が、土地の固定資産税よりも高額になるケースであれば、建物を建てても思うほどの節税効果は得られないことになります。 

 

建物を建てるメリットがあるかどうかは、建物の固定資産税が土地の固定資産税の3.2倍以上かどうかで判断できます。土地の固定資産税よりも建物の固定資産税の方が3.2倍以上であれば、建物を建てるよりも、更地のまま持っている方が、固定資産税が安くつくことになります。 

 

もっとも、アパートやマンションを建てれば、入居者から継続的に家賃収入が得られるという大きなメリットが存在します。税金は、家賃収入から支払えばいいので、納税の負担感は軽減します。 

また、アパート・マンション経営には、将来的に子や孫の世代に土地を引き継ぐ際に相続税を大きく減税できるという効果もあります。そのため、一般的に、使っていない土地活用の方法としてアパート・マンション経営が強くおすすめされています。特に都心や駅の近くなどのアクセスの良い場所に土地をお持ちの場合は、入居者が入りやすいため、失敗しにくく利点が多い方法です。