不動産投資の基礎知識

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不動産投資の基礎知識

不動産投資とは 「購入したマンションやアパートを賃貸として入居者に貸し、家賃収入を得るというもの」 です。

不動産投資の最大の特長は、入居者をうまく見つけられれば毎月安定した家賃収入が得られるということです。

賃貸マンションの経費について
マンションを賃貸に出す場合には、修繕積立金や管理費、固定資産税や都市計画税、火災保険料、管理会社に委託する際の管理費用などを合わせて賃料の約25〜35%程度の経費が必要となります。なお、マンションを購入した際に支払うお金は、代金と引き換えに同等の価値のマンションという資産を得ていることになるため、「経費」には含まれません。

手堅く儲けるのであれば、不動産投資はぴったりです。

他の投資に比べても利回りが高く、リスクが低いため安心して始めることができます。

 

投資のリスク

例えば定期預金の金利は、銀行によって異なりますが0.01〜0.25%です。大手銀行は金利が低い傾向にあり、三菱UFJ銀行・ゆうちょ銀行・三井住友銀行・みずほ銀行・りそな銀行といったメガバンクは1年間の定期預金をした場合の金利を0.01%としています。つまり、1,200万円を1年間定期預金しても、利息は12,000円しか付きません。一方、不動産投資であれば利回り5%~10%前後は狙える範囲です。

株式投資やFXは成功すれば大きなリターンが見込める一方、失敗すると元手を失ったり、借金を負ったりする可能性があります。小まめに為替市場の動向をチェックするのも大変です。

不動産投資であれば、株式投資やFXのように元手を失ったり借金を負ったりするリスクはほとんどなく、管理を管理会社に任せていても定期的に不労所得が入ってくる、と考えると、不動産投資はとても魅力的です。


不動産投資の4つのメリット

メリット1 毎月安定した不労所得を得られる
不動産投資の最大の特長は、「入居者をうまく見つけることさえできれば毎月安定した収入が得られる」ということです。賃貸に出す物件の管理は管理会社に任せるのが一般的であるため、手間もかかりません。安定した不労所得、という夢のような話が実現する可能性があるということですね。

メリット2 自己資金が少なくても始められる
不動産投資以外の多くの投資は、自分で用意できた資金を元本として投資することになります。一方不動産投資は、不動産を購入することになるため、金融機関が提供する投資用物件購入のためのローン商品を利用することができます。

メリット3 家族へ遺す生命保険代わりにもなる
生活を守るべき家族がいると、自分に万一のことがあったときのことも考えなくてはなりませんよね。不動産投資のために組んだローンの返済中に自分が亡くなってしまった場合、ローンの返済は免除され、家族には購入した物件とその家賃収入が遺りますのでご安心ください。

メリット4 税金対策としても有効!
不動産投資は、所得税や住民税の税金対策になります。賃貸物件の運用には、管理費や修繕費、ローンを借りていた場合にはその利息、各種の税金などの諸費用がかかります。これらの諸費用を、確定申告の際に家賃収入から差し引くことで、課税対象額を減らすことができます。


不動産投資による節税

減価償却費とは
建物など時間の経過によって老朽化する「固定資産」は、時間の経過によって税務上の資産価値が下がっていくものとされています。
これを、実質的な損とみなし、毎年「費用」として計上するのが「減価償却」です。
建物の減価償却費は、取得費(=購入費用)と、国税庁が定める法定耐用年数および償却率から算出されます。
例えば上記の例のように築10年の物件を5,000万円で購入した場合、法定耐用年数は19年となり、毎年265万円ずつ減価償却を行うことになります。

減価償却を行うと、取得費用(=物件の購入代金)を残りの法定耐用年数で割った金額を毎年費用として計上し、課税対象額となる「儲けた金額」を減らすことができるのです。

また、不動産投資によって相続税を大幅に節税することもできます。現金で相続する場合には遺産額に対して相続税が課税されますが、不動産の場合には「固定資産税評価額」=「相続税評価額」に対して課税されることになります。

固定資産税評価額は市場価格よりかなり低く設定されています。そのため、現金で相続するよりも課税対象額が数十パーセント引き下げられ、相続税が大幅に安くなるのです。