不動産投資と贈与税対策

不動産投資と贈与税対策

不動産の相続はメリットがいっぱい

2015年度における税制の改正により相続税は大幅増税となりました。
基礎控除額が減額し税率の上限も50%から55%に引き上げられ、相続税対策の重要性がさらに高まっていると言えるでしょう。
そんな中相続税対策として長らく注目されてきたのが不動産投資です。なぜ不動産投資が節税に効果的なのかというと、不動産である土地や建物は課税評価額が現金の場合と比べ低くなるからです。

 

例えば賃貸物件に投資をすると、建物の評価額は建築費用の50〜60%程度の評価となるのが一般的ですし、土地の評価額は地価公示価格の80%程度の価格で評価されることが多いため、その分現金をそのまま相続するより相続税を低く抑えることができます。
加えて賃貸しているため借家権割合と借地権割合も適用されるので、さらに評価額が下がります。その他の特例等をフルに活用すると、トータルでかなり大きな相続税の節税につながります。

相続するよりも生前贈与するという選択(相続税より贈与税優遇)

さらに節税に努めるなら、取得した不動産を相続するのではなく贈与することをおすすめします。
富の再分配や高齢者の財産を若者に分散させることを目的として、上記の通り2015年の税制改正では相続税の基礎控除額は引き下げられ、税率の上限が引き上げられました。
その一方で贈与税は同じく税率上限が引き上げられたものの、相続時精算課税を選択する際の要件が拡大される等の緩和も実施されました。相続するよりも、予めきちんと贈与する方が支払税額を減らすことができるようになりました。

 

しかし本来上述の通り、相続開始前3年以内の贈与財産は相続とみなされて相続税が課されますし、相続時精算課税制度を利用した場合の贈与財産も相続財産に足し戻すことが決まりとなっています。制度上、二重課税になってしまうになってしまうことはありませんが、せっかく贈与したのに結局相続税が課されるのでは意味がないと思われがちです。

ですが、実はそれでも生前贈与で予め財産を分け与えておいた方がお得な場合があります。それはその財産が「値上がり確実な高額財産」である場合です。


贈与税自体を節税するテクニックは?

所有している不動産を相続時精算課税制度によって、生前贈与することで贈与税を節税することが可能です。この仕組みや節税の条件を解説していきます。

 

不動産は相続時精算課税制度にぴったり

繰り返しになりますが相続時精算課税制度ではその後、贈与財産が相続財産としてみなされて相続税が課される瞬間が訪れます。しかしこの時に重要なのは、この制度の中では相続税の計算の際に土地や建物の評価額は贈与時のものが採用されるということです。
つまり、土地の価値や不動産としての価値が上がる見込みのある物件の場合、積極的に生前贈与して贈与時の土地や建物の評価額による相続税を支払う方が、長い間保持していざ相続する場合と比べて節税効果が高くなると言えます。

さらに、例えば父が不動産を持っている場合、家賃収入等不動産を所持していることで得られる収益はすべて父の財産という扱いになります。

その収益分を相続する時にまたその分の相続税が発生してしまいますが、不動産を予め贈与しておけば、その期間生じるはずだった潜在的な贈与税・相続税を節税することができると言えます。

以上より、不動産をお持ちであるならば相続時精算課税を選択し生前贈与することによって、同じ額(価値)の財産を渡すにしても相続税や贈与税といったその支払う税金を減らすことができるとお分かりいただけたと思います。