不動産売却時の確定申告について

不動産売却時の確定申告について

建物や土地などの不動産を売却して利益を得た場合には、譲渡所得の確定申告が必要になる場合があります。課税所得金額や特例適用の有無によって、必要・不要が変わります。また、特例次第で節税につながる可能性があるため、適用要件も確認しておきましょう。

確定申告が必要な場合

例えば、不動産売却によって1,000万円の利益を得ると、1,000万円が課税所得として課税対象になるため、確定申告が必要です。

不動産売却で得た利益は「譲渡所得」として所得税の対象になります。ただし、不動産を売却した場合の譲渡所得は「申告分離課税」に分類されるため「総合課税」である給与所得や事業所得などとは分けて税額を計算します。

 

  • 申告分離課税:ほかの所得とは区別して税額を計算する
  • 総合課税:総合課税の対象となる所得を合算して税額を計算する

 

つまり、不動産売却で得た利益は給与や売上高と一緒にせず、独立して税額を算出しなければなりません。通常の確定申告書と併せて、分離課税用の確定申告書の作成も別途で行います。

一方、土地や建物、株式等以外の資産売却で得た譲渡所得は総合課税です。不動産売却で得た譲渡所得と区分する必要があります。また、不動産売却を事業として行っているときには事業所得、不動産の貸付による利益は不動産所得として計算します。よって、それぞれが混ざらないように注意が必要です。

確定申告が不要な場合

不動産を売却した後、利益が出なかった場合は確定申告を行う必要はありません。

「売ったのに利益が出ないのはどういうこと?」という疑問に思われるかもしれません。これは不動産を売却するときに支出する諸経費が、売却による収入金額を上回ったケースのことを指します。

まず不動産売却による譲渡所得は、原則として次のように計算します。

不動産売却による譲渡所得=不動産売却による収入金額-(取得費+譲渡費用)

 

もし収入金額3,000万円に対して取得費と譲渡費用の合計が3,500万円だった場合、3,000万円-3,500万円でマイナスになるため、譲渡所得はゼロとなり確定申告が不要になります。

取得費と譲渡費用とは

取得費とは「不動産の購入代金や支出した改良費・設備費などの合計」のことです。売却した不動産を買ったときの代金や、購入にかかった手数料などが該当します。ただし、古すぎて不動産の取得費がわからないときや、取得費が売却価格の5%を下回るときには、売却金額の5%相当を取得費とみなすことが可能です。

続いて、譲渡費用とは「不動産を売却したときにかかった金額」のことです。不動産仲介会社への仲介手数料や土地の測量費、立ち退き料などが該当します。

特例や損益通算を適用するときは利益ゼロでも確定申告

譲渡所得に関する特例や損益通算を適用する場合には「不動産売却による収入金額-(取得費+譲渡費用)」がゼロやマイナスであっても確定申告が必要です。つまり「確定申告が特例適用のための手続きになる」というイメージでよいでしょう。


不動産売却時の確定申告の手順

ここからは譲渡所得の計算方法を含めた、不動産売却時の確定申告の手順を紹介します。

取得費・譲渡費用・減価償却費の計算を行う

まず取得費・譲渡費用の計算を行います。あらためて取得費と譲渡費用に該当する費用をみていきましょう。

<取得費>

  • 不動産の購入代金
  • 建物の建築費
  • 購入手数料
  • 登録免許税や不動産取得税、印紙税
  • 借主を立ち退かせるために支払う立退料
  • 土地の埋め立てや土盛り、取り壊し費など
  • 測量費
  • 設備費
  • 改良費
  • 一定の借入金利子

など

<譲渡費用>

  • 不動産売却にかかった仲介手数料
  • 売主が負担した印紙税
  • 家屋を明け渡してもらうときに支払う立ち退き料
  • 売却予定の土地に建っている建物の取り壊し費や建物の損失額
  • 違約金
  • 名義書換料

など

ただし、上記の費用うち、事業所得といったほかの所得の必要経費に参入したものは含まないようにしましょう。

また、建物の場合は、取得日からの経過時間を考慮した減価償却費の計算も必要です。建物は時間経過とともに価値が減少するものと考えられているため、減少分を建物の取得費に反映する必要があります。つまり、経過年数が多いほど取得費が減っていくイメージです。

計算式をみていきます。

<事業用に使われていた建物>
取得した日から売却までの減価償却費の合計額

<事業用に使われていない建物>
減価償却費=建物の取得価額×0.9×償却率× 経過年数= 減価償却費相当額(取得価額の95%上限)

 

課税譲渡所得金額の計算を行う

不動産の譲渡価格や取得費、譲渡費用などがすべて出揃ったら、実際に譲渡所得金額を計算します。譲渡所得は「不動産を売却した年の1月1日時点での所有期間」によって、長期譲渡所得か短期譲渡所得に分かれます。適用税率が変わるため注意しましょう。

譲渡所得の種類 所有期間 所得税(復興税込) 住民税 合計
長期譲渡所得 5年超え 15%(15.315%) 5% 20%(20.315%)
短期譲渡所得 5年以下 30%(30.63%) 9% 39%(39.63%)
スクロールできます

 

ここからは次の条件で実際の計算例を紹介します。

  • 建物の譲渡価格:9,000万円(固定資産税等清算金を含む)
  • 建物の購入価格:5,000万円(減価償却費控除前)
  • そのほかの取得費:300万円
  • 譲渡費用:300万円
  • 居住期間:6年で長期譲渡所得に分類
  • 建物の種類:非事業用の鉄筋コンクリート(減価償却の償却率0.015)

<減価償却費の計算>
5,000万円×0.9×0.015×6=405万円

<建物の購入価格への反映>
5,000万円-405万円=4,595万円

<譲渡所得の計算>
9,000万円-(4,595万円+300万円+300万円)=3,805万円

<税額の計算>
3,805万円×20.315%≒772万9,000円(1,000円未満切り捨て)

もし譲渡益・譲渡所得の特例が使える場合は、譲渡所得からさらに控除額を差し引きます。例えば、3,000万円の特例を適用したときには、(3,805万円-3,000万円)×20.315%で、税額は163万5,000円になります。

なお、不動産の譲渡所得は申告分離課税であるため、所得税や法人税は別途計算して納税しなければなりません。