リースバック 再売買予約権 とは

リースバック 再売買予約権 とは

リースバック契約では、居住期間を定めないことも多く、売主様は居住期間中であればいつでも自宅を買い戻すことができます。 そのため、ある程度の期間をかけて、自宅を買い戻せるだけの経済的な余裕を取り戻すことができます。 リースバック契約前に住宅ローンを延滞してしまい、信用情報に事故として記録されてしまった場合にも、その事故情報が消えるのを待ってから住宅ローンを組める可能性があります。

 

将来的に買い戻しをご希望される場合に、売却時に「再売買予約権」という権利をつけて売買契約を締結することで、買い戻しが可能です。

その場合の買戻価格は、物件状況や契約内容によって異なりますが、概ね下記の計算で算出されます。

 

リースバック後の買戻価格の基準

買戻価格=売却価格×1.1~1.3

※リースバック時の売却代金が1000万円の場合、1000万円×1.1~1.2=1100万円~1300万円

基本的には、リースバックをしてくれる投資家や不動産業者が、購入した時の金額に購入時と売却時(買い戻し時)にかかる諸費用分を上乗せした金額となりますが、場合によっては多少の利益を上乗せする場合もあります。

なお、買い戻し際の価格も予めリースバックの契約時に定めておくことができ、契約期間内でその金額を支払えば、いつでも買い戻していただくことが可能です。

なお、これらの条件は最初の契約の段階で定めておかなければ、後で資金が貯まった際に買い戻したいと申し出ても拒否されてしまう可能性がありますので、予めリースバックの際の売買契約書と賃貸契約書に買い戻し条件を記載しておくことが大切です。


民法にも買戻し特約の定めがあります。今回ご紹介しているリースバックと民法上の買戻し特約には、どのような違いがあるのでしょうか。

【改正民法】 (買戻しの特約) 第579条 不動産の売主は、売買契約と同時にした買戻しの特約により、買主が支払った代金(別段の合意をした場合にあっては、その合意により定めた金額。第583条第1項において同じ。)及び契約の費用を返還して、売買の解除をすることができる。この場合において、当事者が別段の意思を表示しなかったときは、不動産の果実と代金の利息とは相殺したものとみなす。

579条に定められているのは、不動産の売買契約を結ぶとき、売主様がその不動産を買い戻せるという特約です。特約は売買契約と同時に付けなければなりません。

買戻しに必要な金額

民法上の買戻し特約では、売主様が不動産を買い戻すためには、買主様が支払った代金や契約の費用を返還しなければなりません。この点が改正前民法とリースバックの大きな違いの1つでした。 しかし、民法の改正によって、「合意により定めた金額」を返還しても買い戻せることになりました。

買戻しの期間(580条)

民法上の買戻し特約では、リースバックとは異なり、買戻しの期間に制限があります。具体的には「10年を超えることができない」と定められています。

買戻しの特約の対抗力(581条)

民法上の買戻し特約は、特約の事実を登記できます。そのため、第三者に対しても効力を生じさせることができます。 これがどのようなときに役立つかというと、例えば、不動産売買契約に買戻しの特約を付けたにもかかわらず、買主がその不動産を第三者に売ってしまったときです。

そのような場合、売主様は買戻しの特約を登記してあれば、第三者に対して買戻しの権利を主張できます。 この点、リースバックは第三者への対抗力が弱いと言えます。買戻しの権利を確かなものにしたい場合は、登記の代わりに公正証書による契約を徹底する必要があります。