リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは

リースバックとリバースモーゲージの比較

リースバックとリバースモーゲージは、いずれも自宅を活用して資金を調達する点では同じですが、その内容は大きく異なります。どちらも自宅に住み続けながら、現金を受け取る方法で、老後の生活を支える方法として多くの方に活用されています。

どちらを選ぶべきか、ご自身やご家族、そしてご自宅の状況などを踏まえての十分な検討が必要です。

まず リースバック を一言でご説明させていただくと

『自宅を売却(所有権が移ります)して現金を受け取り、売却後は新所有者(大家さん)に賃料を払い、引き続きそのまま住み続ける方法』です。

一方、 リバースモーゲージ 

『自宅を担保(所有権はそのままです)にしてお金を借り入れ、死亡後または契約期間終了後に自宅を売却(所有権が移ります)して一括返済する方法』です。

つまり、受け取るお金が

「自宅の売却(自分の所有物ではなくなり)で得たお金」なのか

「自宅を担保にして銀行から借り入れたお金(死亡時か契約満期時に自分の所有物でなくなる)」なのかというのが、まずは大きな違いになります。


リバースモーゲージとは、「現在所有されている家に住みながら、その家を担保にして金融機関等からお金を借りる方法」を言います。

一般的に、契約期間中は借入金の返済が不要となり、利息のみの返済が必要なケースなどがあります。

借り入れたお金の受け取り方は、主に3パターンあります。

・毎年一定金額を受け取る

・一括でまとめて受け取る

・決められた範囲内で必要な金額を都度受け取る(カード式とも言われます)

リバースモーゲージにより受け取った金額については、死亡時、または、契約期間の終了時に、自宅を売却して一括返済することを前提にした契約です。
また、リバースモーゲージはあくまでも金融機関からの借り入れであるため、その使い道も〝銀行が認めるもの”という制限があります。住宅ローンの返済や一時的な出費に幅広く使えるタイプの商品もあれば、特定の使い道のみに限定されている商品も存在します。

利用者の年齢や物件が戸建かマンションか、立地条件、家族の同居の有無など、利用条件に対する制限は、リースバックよりもかなり厳しく設定されていることが多いです。そのため、リバースモーゲージの利用条件に当てはまらない方も多いようです。

リバースモーゲージのリスク

①長生きをしてしまった場合

リバースモーゲージには、あらかじめ契約期間を設定して、その契約期間終了後かご本人が他界された時に家を売却して、一括返済する契約が基本となります。例えば20年の契約期間で借入したケースなら、20年後に生きていても家を手離さなくてはいけません。借入期間も打ち切られ、住む家もないという状況に陥ります。

 

②担保割れしてしまう

リバースモーゲージを取り扱いしている金融機関の多くは、一年毎など一定期間毎に不動産の評価基準を見直します。景気の変動や、地価の下落により、担保割れした場合は、当初の借入額の減少、最悪の場合契約期間の終了前に、一括返済を求められる可能性があります。

 

③夫婦以外との同居は利用できない

リバースモーゲージは、契約期間終了後かご本人が他界された時に家を売却して、一括返済する契約を前提としています。つまり、親族に家を残すことを想定していません。そのため、ほとんどの金融機関で、一人暮らし、または、夫婦二人暮らしのみを対象としています。

 

④戸建てのみが対象

多くの金融機関では、マンションを担保としてリバースモーゲージは利用できない、または、厳しい制限が設けられています。マンションは一戸建ての家と違い、更地にすることが困難です。そのためリバースモーゲージの対象外になることが多いのが現状です。

 

⑤利用制限が多い

リバースモーゲージには、各金融機関が数種類のプランを用意している反面、様々な制限を設けています。代表的なのが年齢制限です。利用者の対象者を55歳以上にしている金融機関が多いようです。

年齢制限がある理由としては、金融機関からすると長生きしてもらっては困るからです。通常、不動産は時間が経つにつれて資産価値が下がっていきます。つまり、長生きすると、売却する頃には融資金額が回収できなくおそれがあるのです。その他にも各金融機関によって制限が多数あります。